Verweigerung der Zahlung des Käufers einer Wohnung bei Mängeln
Der Käufer einer Wohnung kann die Zahlung des (Rest-) Kaufpreises solange hinausschieben, bis der Bauträger der Übergabe einer mängelfreien Wohnung voll entsprochen hat.
Der Käufer einer Wohnung kann die Zahlung des (Rest-) Kaufpreises solange hinausschieben, bis der Bauträger seiner vertraglichen Verpflichtung (nämlich zur Herstellung und Übergabe einer mängelfreien Wohnung) voll entsprochen hat (RS0019891). Diese Regelung dient dem Schutz des dem Käufer zustehenden Gewährleistungsrechtes. Der Käufer muss also den Kaufpreis solange nicht leisten, bis allfällige Mängel behoben wurden.
Was kann der Käufer einer Wohnung bei einer mangelhaften Übergabe der Wohnung tun?
- die Beseitigung der Mängel entsprechend der Gewährleistungsbestimmungen fordern, UND
- die Zahlung des (Rest-)Kaufpreises verweigern (sogenanntes Leistungsverweigerungsrecht bzw Zurückbehaltungsrecht).
Der Käufer kann dabei grundsätzlich den gesamten Kaufpreis zurückbehalten und nicht nur den der Höhe nach auf die Behebung des Mangels entfallenden Teil des für die Behebung des Mangels erforderlichen Betrag (Deckungskapital) (RS0018507; RS0021872 ua).
Volles Zurückbehaltungsrecht auch nur bei geringfügigen Mängeln (Ausnahme SCHIKANE)
Die Zahlung des (Rest-) Kaufpreises kann auch dann verweigert werden, wenn es sich nur um einen geringfügigen Mangel handelt, es sei denn, die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts ist als Schikane zu werten (RS0020161; RS0018507 [T7, T8]; RS0021872 [T4, T9, T10]; RS0021730).
Schikane wird dann angenommen, wenn
- die Schädigungsabsicht der einzige Grund für die Leistungsverweigerung ist;
- zwischen den Interessen des Käufers und des Verkäufers (Bauträgers) ein krasses Missverhältnis besteht, ohne dass hier starre Grenzen vorliegen. Dabei ist vor allem die Höhe des zurückbehaltenen Betrages mit dem zur Beseitigung des Mangels erforderlichen Betrages in Relation zu setzen, wobei bei Mängel an allgemeinen Teilen, die gesamten Beseitigungskosten heranzuziehen sind (und nicht bloß die anteiligen Kosten).
Zudem ist auf die Wichtigkeit der Behebung des Mangels Bedacht zu nehmen.
Wohnungseigentümer kann auch Mängel an allgemeinen Teilen des Hauses geltend machen:
Dem Käufer einer Wohnung steht auch das Recht zu, Ansprüche hinsichtlich allgemeiner Teile des Hauses geltend zu machen. Hierfür benötigt der Käufer die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht (5 Ob 40/18w; RS0082907; RS0119208).
Nur wenn dadurch Gemeinschaftsinteressen beeinträchtigt werden könnten, ist ein Mehrheitsbeschluss erforderlich (10 Ob 56/19m; RS0108157 [T3, T4 uva]; RS0108158). Dies könnte insbesondere dann der Fall sein, wenn es eine Wahlmöglichkeit zwischen Verbesserung des Mangels oder Preisminderung gibt.